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梁平县中介纠纷律师|房屋买卖律师-贵阳房产律师

发布时间:2019-11-06 14:52:37


重庆房产案办理律师,冉缤律师致力于房产案件纠纷的解决,是专业的房产案律师。

相邻关系处理原则

1、生存权是第1权利的原则。

相邻一方对土地或建筑物的利用行为,必然会涉及到相邻他方的财产利益和生存利益,此时就可能会出现三种冲突:一是财产利益之间的相互冲突;二是财产利益与生存利益之间的相互冲突;三是生存利益之间的相互冲突。无论是哪一种类型的冲突,其解决都必须考虑到相邻各方的生存权,因为生存权是人类的首要权力。因此无论相邻各方利用不动产时所产生的冲突是对财产亦或生命之威胁,都应予以重视和协调,以保障各方生存权之实现。

2、协作原则。

即要求相邻各方在处理相邻关系时,要互相协助,给与对方便利。一方行使权利需要他方协助时,他方不得拒绝,但一方应选择对他方z佳的方式。一方在获得利益时,应承担相应的义务,不允许损人利己。

3、优势利益原则。

简单地说就是保护较大利益而牺牲较小的利益。在民法上判断“优势利益”的标准为公益与私益发生冲突时,公益通常为优势利益;在私益上,人格利益较财产利益为优势利益;在财产利益中,生存利益较财产利益为优势利益。在相邻关系中,相邻各方的财产利益和生存利益之间的冲突,即相邻一方利用其不动产满足其财产利益需求时,却对相邻他方的生存利益构成了威胁。

例如,某小区一居民楼由于自来水管老化,致使二楼管线漏水,并渗入一楼住户,使该住户家的地板、家具等受损。为了减少损失,一楼住户将位于其屋内的自来水总阀门关闭。从此,二楼以上住户只能通过买水或者到其它地方挑水来满足生活需要,给生活带来了极大的不便。居民多次与一楼住户协商并求助小区物业,但问题始终没有得到解决。无奈二楼以上住户联名将一楼住户及小区物业告上法庭。水是人类生存所必需的物资,一楼住户擅自将自来水总阀门关闭,致使楼上住户无水可用,妨害了其基本的生存需求。

另一方面,如恢复供水又会给一楼住户造成财产损害。财产权与生存权发生了冲突。根据“优势利益”原则,生存利益较财产利益应为优势利益,因此在处理这一类相邻关系纠纷时应该充分尊重生存权,对财产利益受损的相邻一方进行限制,必要时可对财产利益受损一方予以补偿,以保障相邻他方的生存权。本案经调解,z终当事人各方达成协议,一楼住户立即打开自来水阀门恢复供水,该楼居民配合物业公司尽快维修管路,避免使一楼住户财产受损。

4、适用经验法则。

根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定,根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能够推出的另一事实,当事人无须举证证明。在现实生活中,根据经验即可判定事实的,应该直接认定。

5、衡平原则。

相邻关系客体并不是不动产本身,而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益,权利义务具有双方性。在对一方的权利限制时也要防止另一方权利的扩张,掌握好“度”。

和谐社会理应是主体多元化、利益多元化、价值多元化的社会,其中利益多元化是主体和价值多元化的必然反映。因此和谐社会的核心要件应该是利益协调和安定有序。因此在相邻关系的处理中,应该以生存权理念为指导,以协作原则和“优势利益”原则为具体原则,充分体现制度设计的初衷,从而达到平衡相邻各方利益的目的。

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第二,如果合同中没有相关约定,但如开发商没有达到交房条件或交付的房屋存在重大瑕疵,买受人也可以拒绝收房,具体包括:

1.依据法律规定应当向买受人提供《住宅质量保证书》或《住宅使用说明书》而未提供的。

2.经核验房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

司法实践中,各级法院处理因房屋质量问题而引起的商品房买卖合同纠纷时,一般将房屋质量问题划分为三个层次:(1)明显的主体结构质量不合格,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包括地基基础工程的质量问题。(2)属于可以保修的一般质量问题,这是指在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题,经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题。(3)介于前面两种情形之间的一种情形,即“严重影响正常居住使用”。而对于“严重影响正常居住使用”的认定,在司法实践中属于法官根据生活常识自由裁量的范围,常常参考如下几个要素:

(1)危害居住人的程度,如果已经危害居住人的生命安全,直接认定影响居住使用;如果危害居住人健康,则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。另外即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形,例如大面积的渗漏导致居住人装修被破坏及其他财产损失的,也应当认定为达到严重影响居住的程度。

(2)修复次数。如果多次修复未果,也可能认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

(3)将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。



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七、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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