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宁波市江北区周边房产合同律师推荐_房地产律师-免费咨询

发布时间: 2019-08-30 16:29

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主张延期交房违约金应注意诉讼时效问题

逾期交房违约金在合同约定的交房日期届满前2年内主张,在房地产开发商超过合同约定二年后仍未交房时,此时诉讼时效起算时间显得尤为重要。

在法学界以及现实的司法实践中,对逾期交房违约金的起算时间主要存在以下三种观点:

第1种:以合同约定的交房日期次日起计算,持此种观点的主要是认为开发商在合同约定的日期未交付即已构成违约,业 主应当知道权利被侵害,故可以起算时效起点。

第二种:以实际交房日期计算,持此种观点的主要是认为开发商的违约是一种持续状态,必须要到实际交付日才能确定违约的天数。

第三种:以起诉日向前倒算两年,以该日期内逾期的天数来计算。持该种观点的认为,开发商每逾期一日,则构成一日违约,产生一日的违约金,此时应当起算该日违约金诉讼时效,如此类推,在起诉时往前推超过二年的,则超过诉讼时效,在二年内的则未过时效。

不同的法官对法律有不同的理解,关于逾期交房违约金的诉讼时效起算,在理论界尚有较大争议,司法实践中更难保证法官有统一的认识,目前,这三种观点在大连均有司法判例。

张德军律师建议:从稳妥的角度出发,业 主尽量选择在合同约定的交房期届满后二年内主张权利,以免受到损失。这样,不论法官持何种观点,都不存在超过诉讼时效的风险。

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二手房买卖定金合同范文(仅供参考)

甲方(卖方):

乙方(买方):

甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致,就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜,达成如下协议:

第1条预订房屋

1.该房屋坐落:________市________区________路_________号__________室(产权证号:_____________________)建筑面积:__________平方米,产权人:___________

2.产权及限制状况:

(1)共有状况:_____________(2)抵押状况:___________(3)租赁状况:_________(4)其他限制状况:________

第二条预订条件

1.房屋总价:人民币_________________元;

2.付款方式:______________;

3.交房日期:_____________;

4.户口迁移:________________;

郑同涛律师,广州知名房产纠纷律师,多年来致力于房产案件的办理,值得信赖。

五证:

五证是指:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。《商品房销售(预售)许可证》配有镜框,要求悬挂,其他证书都是存档用的,没有张贴、悬挂的要求。

《建筑用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。《建设工程规划许可证》是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。《国有土地使用证》是经土地使用者申请,经城市各级人民颁布的国有土地使用权的法律凭证。其中,“经济适用房”用地是《划拨土地》;“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年,《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件。

“五证”中z重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

两书:

“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时,房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。

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