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禄劝县优秀房产合同律师推荐_房屋产权律师-昆明市周边律师

发布时间: 2019-03-21 11:32

昆明专业房产诉讼律师推荐,杨兰亭律师多年房产案件辩护经验

如今住房日益紧张,无论是在哪个城市,住房问题都是一直存在着的。随着经济收入的不断提高,许多年轻人都开始筹划买房,有的人考虑买一套房,而有的人已经在考虑要二套房。每个地方的二套房政策及其认定都是不一样的,要以当地发布的为准。那么,上海二套房的政策有哪些,认定标准是什么?小编就和大家分享一下这方面的知识。

一、上海二套房政策

(一)买房缴纳社保由2年提高到5年,且单身人员不得购房。

1、要求从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。同时,为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。

(二)二套房首付比例为普通住房50%,非普通住房70%。

1、对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

2、购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

(三)购房严禁使用首付贷、过桥贷款。

严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

(四)鼓励企业自建人才公寓。

鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房),向职工出租。

二、上海二套房认定标准

1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套。

2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。

夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上。

3、准备结婚两人还没有领取结婚证一方名下有房产和房贷未还清另一方没有任何房产和房贷记录现在两人一起购买新房登记两个人名字没有贷款记录的人申请贷款二人因共为产权人从银行按揭贷款买房算二套。

三、上海二套房贷款政策

上海居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

符合上海二套房的认定标准,才能享受上海二套房的政策。无论是一套房还是二套房,买房的时候要注意预算,贷款要选择合适的还款期,并根据自己的实际情况来选择合适的房型。虽然一套房是新房,但是二套房也有很多优惠政策,所以大家在买房时要多问多看,这样才能找到心仪的好房。

昆明专业房产诉讼律师推荐,杨兰亭律师多年房产案件辩护经验买了商品房从严格意义上来讲,应该是从开发商与购房者签订了商品房买卖合同开始计算,而此后购房者可能会因为各种原因萌生退房的念头。那从法律角度来看的话,购房者买了商品房之后能否要求退房呢?接下来,请跟随小编一起在下文中探讨一下这个问题吧。

一、买了商品房后能否要求退房

退房是广大购房者的权利,当然允许行使,但这种权利是有法律限定而不是绝 对的,不能任意行使。现在有的发展商搞“无理由退房”,这种提法作为促销口号无可厚非,但从法律角度看肯定是不合法的。

因为退房实际上是合同被认定无效、被撤消、被解除等情形的结果,而依据《合同法》的规定,上述情形都是有严格的法律条件限制的。《合同法》第五十二条规定了五项致使合同无效的条件,第九十四条规定了五种可以解除合同的条件,只有符合这些条件或者符合购房者与发展商在合同中约定的其他条件时,购房者才能退房,否则就不行。

比如说,发展商违约可以退房,房屋质量有问题也可以退房。但如果购房者仅仅因为不喜欢该房屋户型就要求退房,则一般是不允许的。前面说的所谓“无理由退房”更没有法律依据,并且会造成广大购房者的误解而不利于房市健康发展。

需要说明的是,《合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭”。例如,合同中约定,发展商逾期三个月未交房,购房者有权在30日内提出退房。结果发展商逾期四个月还没有交房,而购房者也没有提出退房要求,那么此后购房者就再也不能以逾期为由要求退房。

二、商品房退房情形有哪些

依据相关法律、法规规定,除合同本身的约定外,大约有以下几种情况,购房者可提出退房:

1、套型误差过大。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。

2、面积误差过大。合同约定面积与产权登记面积发生误差,合同中未约定处理方式的,面积误差比绝 对值超出3%时,购房者有权退房。购房者退房的,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。

3、擅自变更规划设计。已预售的商品房,开发商不得擅自变更规划设计。除非经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更。开发商未在规定时限内通知购房者的,购房者有权退房;购房者退房的,由开发商承担违约责任。

4、商品房质量有问题。开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。交付时若商品房的主体结构不符合合同约定的标准,购房人有权单方面解除合同。商品房交付使用后,购房者认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核检,确属主体结构质量不合格的,被确认不合格后,购房者有权退房。

5、延期交房。购房者可以在预售合同中约定交房时间,若开发商未能在约定期限内交出房子,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商延期超过合理的期限(超过一年),购房者可通过法律手段起诉开发商违约,并要求法院强制开发商退房。

虽然也允许在购房者买了商品房之后退房,但若不是在法律规定的范围内退房的话,此时购房者就需要承担违约责任。因此,在购买了商品房之后,也不是随意想退房就能退房的,这样肯定不利于交易的稳定,同时也会对开发商利益造成损害。

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近年来,二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现,市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市,二手房交易量已经远超新房。 那么大家在购房的时候除了房价,必须了解的就是国家关于二手房契税申报的政策了,那么办理二手房契税申报需要什么资料呢?小编就为你详细解答这个问题。

我们首先了解一下契税的相关概念再详细列举二手房契税申报需要的资料。

一、契税概念:

契税指的是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人进行征收的一种财产税。众所周知,无论你是买新房或者是二手房,都需要按照一定的比例缴纳契税。 国家明文规定了二手房交易税费中买卖双方各自应承担的费用标准,各项费用应由谁承担清晰可见,购房的承担其自身的购房交易税费,卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费。

二、契税比例 :

1、头次购买建筑面积在90平米以下的二手房契税按销售价的1%征收;

2、头次购买建筑面积在90平米到144平米之间的二手房按销售价的1.5%征收;

3、购买144平米以上的二手房或单平米价格高于房屋坐落区县房地产管理局指导价格的契税按照销售价的3%征收;

4、购买第2套住房契税按销售价的3%征收。

备注:销售价低于房管局网签协议评估系统的评估价格的纳税依据以房管局评估系统的评估价格为准,此种情况下不以实际销售价和评估报告为准。

三、办理契税所需资料:

契税是去当地地税局缴纳的您首先要凭借买卖合同、身 份 证、户口本、结婚证去房产核心取得无房证明,也就是首套证明这样可以按照较低契税税率缴纳契税然后去地税局缴纳契税首套住房的,90平米以下是1%,90平米到144平米是1.5%,144平米以上非普通住房是3%,应该携带的资料有:

1、商品房买卖合同;

2、购房发 票或收据;

3、个人纳税需提供身 份 证,委托代办需要提供业 主及经办人的身 份 证,单位纳税需提供营业执照;

4、房屋实测报告表或实测平面图;

备注:经适房需提供审批表及购房证等。

注意:二手房缴纳契税买卖双方需要同时到场。

1、买卖房屋无论是一次性现金购买还是贷款购买,契税都是随购房款一起存入基金监管帐户的。(也就是说:在房管交易核心打完买卖协议,买卖双方签字之后,买方拿协议去协议开户银行存款时,就应该把房屋契税部分一同存入基金监管账户的)房屋出售方,也就是卖方不用跟随您一起去的。

2、契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

3、新房纳税把钱交给开发商就可以了,开发商会给你收据,只要收到钱就可以了。

4、二手房过户时需缴纳契税,交契税的时候带上缴费单到缴费窗口缴费,只需要把钱给他就可以,也不管是谁的钱。但是办理产权证的时候是需要本人到场的,如果不到场的话需要公证委托。

以上就是关于二手房契税申报所需资料的内容了,由于二手房市场存在产权不规范、中介市场混乱、信息不真实、管理不完美等问题,而二手房买卖相较于一手房买卖办理的手续繁杂,相关的法律规定也较多,小编这里提醒您购房前多了解一下相关知识, 各个交易环节都需要注意细节。

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